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破解物业与业主相处困境之道

发布时间:2019-08-15 11:32:29

《华商报》报道的物业公司 偷热 问题折射出当前物业公司与业主的相处困境问题。该如何破解双方的相处困境?笔者认为,建立健全 物业管理师 职业资格准入制度,是管家与主人和谐相处之道的可行且有效的举措。

 

物业管理师 职业资格准入制度,可以主要包含如下10方面内容:第一,潜在的 物业管理师 人员须经过物业服务方面的职业技能培训后,参加国家举办的 物业管理师 职业资格考试,通过该考试者,方可取得 物业管理师 职业资格。第二,成立 物业管理师 协会,所有从事 物业管理师 工作且已经取得 物业管理师 职业资格的人员,必须加入该协会,由该协会对 物业管理师 进行行业与职业纪律管理。第三,业主通过业主大会在众多相竞争的 物业管理师 之中选择一名 物业管理师 ,与其订立物业服务合同,确定双方的权利义务,业主须按时将物管费支付给 物业管理师 , 物业管理师 须提供合同约定的优质物管服务。第四,法律应当明确规定,业主大会是小区的权力机关,但业主大会可以将自己物业管理方面的权力(其他权力保留),授予给 物业管理师 ,使 物业管理师 享有业主大会在小区物业服务方面的权力。 物业管理师 是业主大会在物业管理方面的执行机关,即 物业管理师 在处理有关物业服务方面的事务时,与业主、业主大会、业主委员会以外的民事主体之间发生民事法律关系时,有权代表业主大会,且拥有业主大会的权力,但其决策不得与业主大会的决策相违背,否则应当承担违约责任。第五,法律同时应当明确规定,采取 物业管理师 物业管理模式的小区,其业主委员会,是小区物业服务的监督机关,有权监督 物业管理师 的物业服务工作,但同时对于物业管理事务之外的其他小区事务,业主委员会是业主委员会的执行机关。简言之,在物业管理事务上,业主大会的执行机关是 物业管理师 ,业主委员会仅仅是监督机关;在非物业管理事务上,业主大会的执行机关是业主委员会。第六,法律应当明确规定,在物业服务合同存续期间, 物业管理师 在对内关系上必须接受业主、业主大会、业主委员会的全面监督,并同时接受 物业管理师 协会、政府机关的监督和指导。第七, 物业管理师 接受委托后,可以以自己的名义与其他相关专业机构或者个人订立委托合同、承揽合同或者雇佣合同,由后者提供安保、清洁、维修等专项或综合服务,由 物业管理师 向其支付报酬。 物业管理师 自负盈亏、自担风险,并依法缴纳有关税费。第八,若业主无正当理由拒不按时交纳物管费, 物业管理师 可以以自己名义提起民事诉讼。第九,若 物业管理师 及其所委托或聘用的人员提供的物业服务不合格,甚至严重损害业主利益的,业主、业主大会或者业主委员会可以对 物业管理师 提出意见和建议,若合理期间内未整改,一方面可以向 物业管理师 协会或者相关政府机关投诉,由 物业管理师 协会或者相关政府机关进行审查处理,情节严重的,可以吊销 物业管理师 职业资格证,为加大惩戒力度, 物业管理师 职业资格证被吊销后,不得重新取得。另一方面,业主、业主大会或者业主委员会对于 物业管理师 的违约行为或侵权行为,可以提起相应的民事诉讼。涉嫌犯罪的,由国家机关依法追究其刑事责任。 物业管理师 承担相关民事责任后,可以依据委托合同等向直接责任人依法追偿。第十,两个或两个以上的 物业管理师 可以组建物业管理合伙企业,其性质为特殊的普通合伙企业,但不得组建为公司,以避免 物业管理师 无限责任落空。

综上, 物业管理师 职业资格准入制度的建立健全,既可以让物业管理责任落实到具体的自然人,又可以通过职业责任和法律责任的双重压力,迫使其提供优质的物业管理服务。笔者认为,这是破解 管家 与 主人 相处困境、创新物业公司与业主相处之道的较好举措。

(作者系法学博士,西南政法大学副教授)

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