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国信证券:房地产投资有远虑 无近忧

发布时间:2019-12-04 17:37:35

国信证券:房地产投资有远虑 无近忧 2014-02-25 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

中国经济:

1月70大中城市房屋价格增速放缓。其中新建商品住宅价格下降的城市6个,持平2个,上涨62个。二手住宅价格下降的城市13个,持平9个,上涨48个。一线城市新房价格环比上涨0.52%,二手房价格环比上涨0.45%,增速仍高于二线和三线城市,但放缓势头已经显现(图1和图2)。这可能是由于在资金成本压力下,银行提高按揭贷款利率,减少按揭贷款投放,房屋需求端受到遏制所致。

二、三线城市普遍存在的去库存压力,以及不断恶化的融资环境,会令全年房地产投资增速出现下滑。近日杭州出现新房降价销售,激起了一系列的连锁反映,甚至引发了房地产市场拐点临近的悲观预言。我们认为,一线城市和非一线城市的供求格局不同,大开放商和中小开放商的融资压力各异,这是当前我国房地产市场的基本生态。杭州之所以出现新房降价销售,主要因为当地房屋库存较高,以及在融资渠道收紧下,中小开发商面临较大的资金压力,迫切需要通过降价销售回笼资金。事实上,大开发商融资压力并不高,也没有动力去降价促销。今年1月,一线城市拿地热情不减,也表明不同开发商资金压力出现分化。因此,杭州新房降价销售更多是一种局部现象,短期内也不会蔓延成降价潮(1月70大中城市房屋价格走势也佐证了这一点)。不过,房价是一回事,房地产投资则是另一回事。正如我们在年度策略报告中指出的,二、三线城市的去库压力、房地产相关贷款的收缩和调整,以及去年较高的基数,会令2014年的房地产投资大概率出现下滑。

但有远虑,未必就有近忧。我们认为,至少1季度房地产投资还不会过快下滑。主要原因在于,去年4季度房屋新开工数据表现不错。这意味着今年1季度的房地产开发投资会有相对平稳的表现。我们注意到,在房地产资金来源中,占比最高的前三项是自筹资金、定金及预售款以及个人按揭贷款(图3),对当前融资环境相对敏感的银行贷款占比仅为14%,去年投资资金来源中增速最快的非银行金融机构贷款占比仅为2.1%(高增速显然与表外融资迅猛扩张,向房地产领域“曲线输血”有关)。因此,诸如兴业银行停办的房地产夹层融资业务等,由于在房地产投资资金来源中占比极小,对房地产投资不会产生显著影响。倒是去年4季度房地产销售表现低迷(图4),会抑制房地产投资资金来源,给未来房地产投资带来下行压力。但相比房屋新开工,房地产销售对房地产投资影响的滞后期要更长,这一滞后影响可能要到今年2季度或更后才会充分体现出来。

兴业银行昨日发布澄清公告称,该行将在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前,暂停办理部分房地产新增授信业务,停办房地产夹层融资业务。除了房地产夹层融资业务是实实在在停办外,其他房地产相关业务只是暂停观望重整一段时日,要说房地产相关贷款就会全面急剧收缩未免有点夸大其词。从公告中也可看出,这是短期个体行为,暂时看不到其他商业银行跟进的迹象。

要密切关注的是,银行对房地产的谨慎评估可能是共享的,房贷政策调整对公众预期的冲击可能是非线性的。且利率市场化下银行追求高收益率的行为,可能会对按揭贷款造成冲击和挤出,对未来房地产投资资金来源形成进一步压制。毫不夸张地说,房地产投资不仅可能是今年中国经济下行的最大风险,而且可能是引发经济金融格局深刻调整的最大变数。

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